由 Alex Pollock abd Paul Kupiec 通過 The Mises Institute 撰寫，
國會應如何評估美聯儲作為住宅抵押貸款支持證券 (MBS) 投資者的記錄？ 不管美聯儲如何旋轉，它都應該是一個不及格的分數。
美聯儲在 COVID 時代對抵押貸款市場的干預助長了 21 世紀的第二個房地產泡沫。 當美聯儲停止購買 MBS 並提高利率以對抗通貨膨脹時，泡沫就結束了。 雖然時間會證明近期房價上漲是否會逆轉，但泡沫的終結已經讓美聯儲付出了代價 超過 4000 億美元 其 MBS 投資的損失。
從 1913 年到 2008 年，美聯儲擁有 恰好為零 抵押貸款支持證券。 雖然美聯儲的貨幣政策決定仍然影響住房和抵押貸款市場的狀況，但它們是通過美聯儲購買和出售美國國債對市場利率的影響間接影響的。
作為對 2008 年金融危機的激進“臨時”政策回應，美聯儲開始直接干預抵押貸款市場。 通過一系列的 MBS 購買，美聯儲的 MBS 投資組合從 0 美元激增至 1.77 萬億美元 到 2017 年 8 月。美聯儲隨後改變了政策並緩慢減少其 MBS 持有量。 到 2020 年 3 月，它舉行了約 1.4 萬億美元 在MBS。
當 2020 年 3 月 COVID 危機襲來時，美聯儲決定恢復其 2008 年金融危機救助計劃。 它恢復購買 MBS 以及國庫券和債券。 到 2022 年春季停止購買時，它擁有 2.7 萬億美元 在MBS。 美聯儲已成為全球最大的MBS投資者。 到 2022 年春季，它擁有 將近 22% 所有的 1對4家庭住房抵押貸款 在美國 9 月 30 日之前，最後可用的日期 美聯儲季度合併財務報表美聯儲有 丟失的 4380 億美元的 MBS 投資。 如果抑制通貨膨脹的鬥爭需要更高的利率，這些損失將會增加。
因為大多數買家都是藉的 80%或更多 在房屋的購買價格中，房價對抵押貸款利率的水平很敏感。 低抵押貸款利率增加了潛在買家的數量，刺激了住房需求。 如果利率刺激過度，過度需求將推高房價。 高抵押貸款利率會產生相反的效果。 它們抑制了需求，消除了房價上漲的壓力，在某些情況下，還導致房價下跌。
正如人們可能預測的那樣，美聯儲大規模購買 MBS 的同時抵押貸款利率大幅下降。 在美聯儲的 COVID MBS 購買活動期間，全國平均 30 年期抵押貸款利率跌至低點 2.65% 2021 年 1 月。今天，隨著美聯儲加息以對抗通貨膨脹，30 年期抵押貸款利率徘徊 7%. 僅抵押貸款利率的這種變化就會導致相同規模抵押貸款的每月本金和利息支付增加 65%。
可以預見的是，抵押貸款利率的下降刺激了住房需求並推高了房價。 政府 統計數據 報告稱，從 2018 年 1 月到今年 1 月，美國新房中位價從 331,800 美元上漲至 467,700 美元，漲幅達 41%。 有趣的是，從 2018 年 1 月到 2020 年 3 月，在美聯儲重新購買 MBS 之前，新房的中位價格實際上下降到了 322,600 美元。 從 4 月開始，全國房價中位數穩步上漲，到 2022 年 6 月底達到 468,700 美元的峰值。
2018 年，以 20% 的首付和當時的 30 年期平均抵押貸款利率購買新的中位價房屋 3.95% 每月需要 $1,259 本息支付. 1 月份，購買中位價為 467,700 美元且首付 20% 的新房需要每月支付 2,360 美元，因為 6.48% 30 年期抵押貸款的利率。 僅僅5年時間，因為房價上漲和更高的抵押貸款利率，購買中等價位新房每月需要支付的本金和利息增加了87%！
美聯儲進軍MBS市場將對房地產市場產生長期影響。 不僅對房屋的需求 軟化 受房價通脹和 7% 的抵押貸款利率影響，但目前擁有優惠抵押貸款利率的房主不願出售，從而減少了本已急需上市的市場上的待售房屋庫存。 這種不利的平衡清楚地反映在全國房地產經紀人協會中 住房負擔能力指數 該指數已從 2021 年 7 月的周期性高點 180 跌至近期的 100 以下，表明承受能力面臨自 1980 年代兩位數抵押貸款利率以來從未見過的挑戰。
美聯儲 MBS 購買的結束和美聯儲政策利率的上升已經結束了 COVID 房地產泡沫。 儘管 房價 一些地區的房價正在下降，而其他地區的價格由於待售房屋庫存處於歷史低位和強勁的就業市場而保持高位。
對美聯儲對 MBS 的實驗投資的影響進行任何現實的審查都會得出結論，美聯儲應該停止購買抵押貸款。 它決定向 MBS 投資數万億美元，這有助於將購房成本推高至許多人無法承受的水平。 其他人會發現自己被困在他們買不起的房子裡，因為他們目前的抵押貸款利率被人為壓低。
無論從哪個角度來看，美聯儲的 MBS 實驗都對房地產市場造成了衝擊，並使美聯儲在 MBS 上損失了超過 4000 億美元。 很難看出這個實驗除了不及格之外還有什麼值得的。
